기존주택 전세임대 A to Z: 2025년 최신 지침 완벽 해설

 

(법령안)_기존주택_전세임대_업무처리지침_일부개정안(국토교통부훈령)(제1857호)(20250411).hwpx

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기존주택 전세임대 업무처리지침 완벽 정리

안녕하세요! 주거 안정을 위한 중요한 제도 중 하나인 '기존주택 전세임대' 사업에 대해 궁금하신 분들이 많으실 텐데요. 관련 '업무처리지침' 내용이 방대하고 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 그래서 오늘은 이 지침의 핵심 내용을 유형별로 알기 쉽게 정리해 드리고자 합니다.

특히 신혼·신생아, 청년, 다자녀 가구 등 다양한 대상에 대한 지원 내용과 자격 요건, 임대 조건 등을 표로 깔끔하게 정리했으니, 내가 해당하는 유형의 지원 내용을 꼼꼼히 살펴보세요!

1. 기존주택 전세임대란 무엇인가요? (개요 및 정의)

입주대상자가 살고 싶은 기존 주택을 직접 물색하면, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)가 해당 주택 소유자와 전세계약을 체결하고, 이를 입주대상자에게 저렴하게 재임대하는 제도입니다. (제2조 제1호)

주요 용어	정의 (지침 제2조 요약)
전세임대주택	입주대상자가 원하는 기존주택을 공공주택사업자가 전세계약 체결 후 입주자에게 임대하는 주택
공공주택사업자	한국토지주택공사(LH), 지방공사
신혼부부	공고일 현재 혼인 7년 이내 (재혼 포함)
예비신혼부부	공고일 현재 혼인 예정이며, 입주일 전까지 혼인신고 예정인 자
한부모 가족	모자가족 또는 부자가족
청년	만 19세~39세, 대학생(입학/복학 예정자 포함), 취업준비생(대학/고교 졸업·중퇴 후 2년 이내 미취업자)
고령자	만 65세 이상
다자녀 가구	미성년 직계비속(태아 포함) 2명 이상 양육 가구
신생아 가구	공고일 기준 2년 내 출산(임신, 2년 내 입양 포함) 자녀가 있는 가구

2. 누가 신청할 수 있나요? (입주 대상자 및 선정 기준)

기존주택 전세임대는 지원 대상에 따라 자격 요건과 선정 순위가 다릅니다. 크게 일반, 청년, 신혼·신생아, 다자녀, 비아파트 유형으로 나뉩니다.

※ 공통 기본 자격: 공고일 현재 무주택세대구성원 (단, 청년은 무주택자)

가. 일반 전세임대 (제7조)

순위	자격 요건	소득/자산 기준
1순위	생계·의료급여 수급자 보호대상 한부모가족 주거지원 시급가구 (소득 대비 임차료 30% 이상) 월평균소득 70% 이하 장애인 수급자/차상위계층 고령자	(장애인/고령자 외) 별도 소득/자산 기준 없음 (장애인) 월평균소득 70% 이하 & 영구임대 자산기준 충족
2순위	월평균소득 50% 이하 가구 월평균소득 100% 이하 장애인	(50% 이하 가구) 월평균소득 50% 이하 & 영구임대 자산기준 충족 (장애인) 월평균소득 100% 이하 & 영구임대 자산기준 충족
기타 우선공급	긴급주거지원 대상자, 국가유공자, 공공임대 보증서 발급 거절자 등 (세부 요건 상이)

※ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준
※ 1인 가구는 소득기준 +20%p, 2인 가구는 +10%p 가산 적용 (제7조의6)

나. 청년 전세임대 (제7조의3)

순위	자격 요건 (무주택자인 청년)	소득/자산 기준
1순위	생계·주거·의료급여 수급가구 청년 차상위계층 가구 청년 보호대상 한부모가족 청년 자립준비청년 (아동복지시설 퇴소 5년 이내 등) 청소년복지시설 퇴소청소년 (2년 이상 이용, 퇴소 5년 이내 등)	(자립준비청년, 청소년복지시설 퇴소청소년) 별도 소득/자산 기준 없음 (그 외) 해당 가구의 소득/자산 기준 충족
2순위	본인+부모 월평균소득 100% 이하 & 자산 국민임대 기준 충족 청년	본인+부모 소득/자산 기준 충족
3순위	본인 월평균소득 100% 이하 & 자산 행복주택(청년) 기준 충족 청년	본인 소득/자산 기준 충족

※ 1순위 내 자립준비청년, 청소년복지시설 퇴소청소년 우선 공급
※ 1인 가구 소득기준 가산 적용 (+20%p)

다. 신혼·신생아 전세임대 (제7조의4)

유형	입주 대상	소득 기준	자산 기준
신혼·신생아 I	신혼부부 (혼인 7년 이내) 예비신혼부부 한부모가족 (만 6세 이하 자녀) 만 6세 이하 자녀 둔 혼인가구 신생아 가구 (공고일 기준 2년 내 출산/입양/임신)	월평균소득 70% 이하 (맞벌이 90% 이하)	국민임대 자산기준 충족
신혼·신생아 II		월평균소득 130% 이하 (맞벌이 200% 이하)	분양전환공공임대(6년) 자산기준 충족

선정 순위 (유형 I, II 공통)

• 1순위: 신생아 가구, 보호대상 한부모가족
• 2순위: 자녀(미성년) 있는 신혼부부/예비신혼부부/한부모가족(만 6세 이하 자녀)
• 3순위: 자녀 없는 신혼부부/예비신혼부부
• 4순위: 만 6세 이하 자녀 있는 혼인가구

※ 동일 순위 내 경쟁 시 배점표(별표3)에 따라 선정
※ 1/2인 가구 소득기준 가산 적용

라. 다자녀 전세임대 (제7조의5)

순위	자격 요건 (미성년 2자녀 이상 무주택세대구성원)	소득/자산 기준
1순위	신생아 가구 중 수급자/차상위/보호대상 한부모가족	해당 자격 기준 충족
2순위	1순위 제외한 수급자/차상위/보호대상 한부모가족 1순위 제외한 신생아 가구 (단, 3순위 소득/자산요건 충족 시)	각 해당 자격 기준 충족
3순위	월평균소득 70% 이하 & 국민임대 자산기준 충족 가구	월평균소득 70% 이하 & 국민임대 자산기준 충족

※ 동일 순위 내 경쟁 시 배점표(별표4)에 따라 선정
※ 1/2인 가구 소득기준 가산 적용

마. 비아파트 전세임대 (제7조의7)

순위	자격 요건 (무주택세대구성원)	소득/자산 기준
1순위	신생아 가구, 다자녀 가구	소득/자산 기준 미적용
2순위	신혼부부, 예비신혼부부
3순위	1, 2순위 외 무주택세대구성원

※ 동일 순위 내 경쟁 시 무작위 추첨 선정

3. 어떤 집에 입주할 수 있나요? (대상 주택)

구분	주택 요건	전세보증금 한도 (지원 한도액)	보증금 총액 상한 (지원금+자부담)
공통	• 전용면적 85㎡ 이하 주택 (단독, 다가구, 연립, 아파트, 오피스텔) ※ 5인 이상 또는 미성년 3자녀 이상 가구: 85㎡ 초과 가능 • 제외: 본인/배우자/직계존비속 소유 주택, 법인 소유 공공임대 등	주택도시기금운용계획에 따른 호당 대출한도액 이내 (지역별, 유형별 상이)	지원 한도액의 250% 이내 ※ 단, 5인 이상 가구, 재계약 시, 그룹홈 등은 250% 초과 가능
청년	• 공통 요건 동일 • 전국 주택 가능 (단, 대학생은 대학 소재지 및 연접 시군)		• (1인 거주) 지원 한도액의 150% 이내 • (2인 이상 거주) 지원 한도액의 200% 이내
신혼·신생아	• 공통 요건 동일 • 전국 주택 가능 (지방공사 시행 시 관할 지역)		지원 한도액의 250% 이내
다자녀	• 공통 요건 동일 • 전국 주택 가능 (지방공사 시행 시 관할 지역) • 자녀 양육 적합 주택 공급 노력		지원 한도액의 250% 이내
비아파트	• 공통 요건 주택 중 의무관리대상 공동주택(아파트 등) 제외 • 도시형 생활주택은 가능 • 전국 주택 가능 (지방공사 시행 시 관할 지역)		지원 한도액의 150% 이내

※ 입주자는 지원 한도액을 초과하는 전세금액을 부담할 수 있으나, 총 전세금 상한은 위 표와 같음 (제10조~제10조의5)
※ 공공주택사업자는 전세금 반환 보증보험 가입을 원칙으로 함 (제11조)

4. 임대 조건은 어떻게 되나요? (임대 기간 및 임대료)

구분	최초 임대기간	총 거주 가능 기간 (재계약 포함)	임대보증금 / 월 임대료
일반	2년	최대 30년 (최초 2년 + 2년 단위 14회 재계약) ※ 단, 고령자, 중증장애인, 1순위 요건 유지자는 횟수 제한 없음	시중 전세 시세의 50% 범위 내에서 산정 (지원금 기준) • 임대보증금: 지원금액의 5% (청년은 100~200만원) • 월 임대료: (지원금액 - 임대보증금) × 연 1~2% 이자
청년		최대 10년 (최초 2년 + 2년 단위 4회 재계약) ※ 입주 후 혼인 시: 최대 20년 (+5회 추가 연장 가능) ※ 자립준비청년 등: 제12조제3항 준용(횟수 제한 완화)
다자녀		최대 20년 (최초 2년 + 2년 단위 9회 재계약)
신혼·신생아 I		최대 20년 (최초 2년 + 2년 단위 9회 재계약)	시중 전세 시세의 50% 범위 내에서 산정
신혼·신생아 II		최대 10년 (최초 2년 + 2년 단위 4회 재계약) ※ 미성년 자녀 있는 경우: 최대 14년 (+2회 추가 가능)	시중 전세 시세의 50% 초과 가능 (별도 기준 적용)
비아파트	2년	최대 8년 (최초 2년 + 2년 단위 3회 재계약)	시중 전세 시세의 50% 범위 내에서 산정

※ 신생아 가구 특례 (제17조의2): 2024년 이후 출생 자녀(태아 포함) 있는 경우, 해당 자녀 성년 시까지 재계약 횟수 제한 없이 계속 거주 가능.

5. 재계약 시 조건은 어떻게 되나요?

재계약 시에는 무주택 요건을 유지해야 하며, 유형별 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다. 기준 초과 시 임대료가 할증되거나 재계약이 불가할 수 있습니다.

구분	재계약 소득 기준	재계약 자산 기준	소득/자산 초과 시
일반/다자녀/ 신혼·신생아 I	• (기본) 월평균소득 75% 이하 • (장애인 등) 월평균소득 105% 이하	영구임대 자산기준 충족 (신혼I은 국민임대 기준)	• 기준 초과 시 1회 재계약 가능 (임대료 80% 할증) • 소득 초과 정도에 따라 할증 적용 (별표1)
청년	• (기본) 소득 기준 없음 • (혼인 후 연장 시) 신혼·신생아 기준 준용 • (자립준비청년 등) 4회 초과 시 일반(장애인) 기준 적용	• (기본) 자산 기준 없음 • (혼인 후 연장 시) 신혼·신생아 기준 준용 • (자립준비청년 등) 4회 초과 시 일반(장애인) 기준 적용	• 혼인 후 연장 시 초과하면 1회 재계약 가능(80% 할증) • 자립준비청년 4회 초과 시 초과하면 1회 재계약 가능(80% 할증)
신혼·신생아 II	소득 기준 없음	행복주택(신혼부부) 자산기준 충족	• 자산 기준 초과 시 재계약 불가 • 입주 시 소득 초과 시 할증 적용 (별표2)
비아파트	입주 자격(무주택세대구성원)만 유지하면 소득/자산 무관하게 3회까지 재계약 가능

※ 1/2인 가구 소득기준 가산 적용은 재계약 시에도 동일하게 적용됨 (제7조의6).

 

 

6. 기타 주요 사항

• 주택 변경 (제14조): 집주인 요청 등 부득이한 사유 시 다른 주택으로 변경 지원 가능.
• 입주자 준수사항 (제15조): 입주 기한 준수, 전입신고 의무, 계약 시까지 자격 유지 등.
• 계약 해지 (제16조): 허위 계약, 3개월 이상 임대료 체납, 무단 전대, 타 주택 소유(6개월 내 미처분 시) 등 경우 계약 해지 가능.
• 입주시 보수 (제21조): 도배, 장판 등 수리 지원 가능.

마무리하며

기존주택 전세임대 제도는 주거 취약계층의 주거 안정을 위한 중요한 발판입니다. 이번 지침 정리 내용이 본인에게 맞는 지원 유형과 자격 요건을 확인하는 데 도움이 되셨기를 바랍니다.

더 자세한 내용이나 개별적인 상담은 LH 청약플러스 또는 관할 지방공사, 주거복지센터 등을 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 꼼꼼히 준비하셔서 주거 안정의 기회를 꼭 잡으시길 바랍니다!